各乡镇人民政府、街道办事处，市直各部门：
　　《余姚市业主委员会建设指导规则》已经市政府同意，现印发给你们，请结合各自实际，认真贯彻执行。
　　

余姚市人民政府办公室      

　　2015年2月25日        

    （此件公开发布）
　　

    第一章    总   则
　　第一条  根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》和《业主、业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。
　　第二条  本市行政区域内实施物业管理的小区选举成立业主委员会及其依法行使职责，适用本规则。
　　业主自行管理或委托其他管理人管理物业，成立业主委员会的，可参照本规则。
　　第三条  一个物业管理区域内只能成立一个业主大会和一个业主委员会，业主委员会由业主大会选举产生。
　　第四条  决定产生业主委员会、业主大会议事规则、业主管理规约等重大事项的，必须通过业主大会。业主大会可以是全体业主参加；也可以幢、单元、楼层（非住宅类）为单位推选代表参加，推选代表的必须有代表区域内业主的书面授权；还可以采取书面征求意见或表决的形式。
　　无论以何种形式召开业主大会，作出决定时同意的业主都必须达到法定人数和票数。
　　第五条  业主委员会依法在业主大会议事规则、业主管理规约框架下行使合法权利，并履行相应义务；业主大会还可以授权业主委员会行使其他权利。
　　业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。
　　第六条  本规则所称业主，是指房屋产权人及与房屋产权人共同居住且有直系亲属关系、婚姻关系的家庭其他成员。
　　业主行使权利时一般应以购房人或第一购房人出面。
　　第二章   业主委员会的成立
　　第七条  符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的；
　　（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。
　　符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位或社区应组织10名以上业主书面向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请成立业主大会。
　　第八条  街道办事处（乡镇人民政府）应当自接到成立业主大会申请之日起60日内，组织成立首次业主大会筹备组。
　　首次业主大会筹备组由建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、辖区派出所、社区居民委员会派员与业主代表共同组成，筹备组成员人数为11人，其中业主代表人数一般应不少于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。
　　筹备组应当自组成之日起90个工作日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
　　第九条  业主委员会候选人由业主推荐或自荐，经筹备组审核并按规定公示后确定。同一户家庭的业主一般只能有一人作为候选人。
　　业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：
　　（一）无民事行为能力人或限制行为能力人；
　　（二）不履行交纳物业服务费及其它相关费用的；
　　（三）有违法违规装修、搭建、改变物业使用功能以及违法违规占用公共设施、设备、场地等行为的；
　　（四）业主本人、配偶及其近亲属在本区域内物业服务企业工作的；
　　（五）存在其他违反有关法律、法规、规章规定行为的。
　　第十条  无论以何种形式召开业主大会，业主委员会委员得票数必须超过业主总人数的1/2，且同意部分业主物业建筑面积超过物业区域总建筑面积的1/2。
　　第十一条  业主委员会委员人数为5至11人，每届任期3至5年。业委员会应当自选举产生之后3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1至2人，并明确小区秩序、卫生、维修、内勤等方面的专职委员。
　　第十二条  业主委员会应当在选举产生之日起30日内，向属地街道办事处（乡镇人民政府）和市住房和城乡建设主管部门备案。
　　业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章，并依法使用印章。
　　第三章   业主委员会的运作
　　第十三条  业主委员会应有相应的工作经费，用于保障日常工作的开展。
　　业主委员会工作经费由全体业主承担，可以在物业管理区域内共用部位、共用设施设备、物业管理经营用房的收益中列支，也可以在全体业主中筹集。
　　业主委员会工作经费主要用于日常工作的开支和聘请专职工作人员的工资、业主委员会成员的适当补贴及其他开支。但所有经费开支，必须在业主大会或业主代表大会决议中进行规定。
　　业主委员会应当在每年3月底前在物业管理区域内公布上一年度业主委员会工作经费的使用情况，接受全体业主、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会的监督，公布时间不少于7天。
　　第十四条  业主委员会可以根据需要从全体业主中聘请专职工作人员，负责处理业主委员会的日常事务，聘请专职工作人员后10日内，应向街道办事处（乡镇人民政府）备案。
　　第十五条  业主委员会应有相应的办公场所，物业管理区域内已按规定配置物业管理用房和社区用房的，业主委员会办公场所应不少于20平方米；未配置的，应创造条件，落实办公场所。
　　第十六条 业主委员会应当建立定期例会制度和临时会议制度，决定和解决日常工作和业主大会决议中规定的事项，以及业主大会授权的事项。
　　但以下事项必须向全体业主征求意见，并符合相关规定要求，方可作出决定：
　　（一）要求物业服务企业退管的；
　　（二）对物业服务收费标准进行调整的；
　　（三）对小区停车位、绿化、管线设施等计划进行改造的；
　　（四）动用大额专项维修资金，且维修内容并非应急范围的。
　　第十七条  业主委员会会议由主任召集并主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集。
　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，委员不能委托代理人参加会议。
　　业主委员会会议应当制作书面记录，由参会委员签字后存档。
　　第十八条  业主委员会作出的决定必须经超过半数的委员同意；需要作出重大决策的，应当于会议召开前7日，在物业管理区域内公告会议的内容和议程，听取业主建议和意见（每届业主委员会的首次会议除外），并在作出决定之日起3日内，将会议情况以及决定事项在物业管理区域内书面公告。
　　第十九条  业主委员会应当建立工作档案，工作档案应当包括以下内容：
　　（一）公用部位的图纸、房屋坐落；
　　（二）开发单位的各类资料；
　　（三）物业服务合同；
　　（四）业主大会会议、业主委员会会议的记录；
　　（五）业主大会、业主委员会的决定；
　　（六）业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同；
　　（七）业主委员会选举及备案资料；
　　（八）物业专项维修资金筹集及使用相关资料；
　　（九）业主及通信号码；
　　（十）业主意见及建议；
　　（十一）政府相关部门下发的文件；
　　（十二）其他需要保存的资料。
　　第二十条  业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的；
　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
　　（三）因疾病或者其他原因丧失民事行为能力，无法履行职责的；
　　（四）因犯罪被限制人身自由的；
　　（五）在竞选业主代表、业主委员会委员期间有利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺等违规行为被查实的；
　　（六）在换届过程中无理由不移交所保管的印章、资料、账册等业主委员会物品的；
　　（七）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
　　第二十一条  业主委员会委员有下列情形之一的，业主委员会应当召开会议，决定是否终止其委员资格：
　　（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
　　（二）不履行业主委员会委员职责和业主义务，违反管理规约的；
　　（三）收受物业服务企业、利害关系业主提供的利益或者报酬，谋取私利的；
　　（四）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
　　（五）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
　　（六）其他侵害业主合法权益的行为；
　　（七）满1年以上不缴纳物业服务相关费用的；
　　（八）鼓动或煽动其他业主不缴纳物业服务相关费用的；
　　（九）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
　　第二十二条  业主委员会委员资格变动的，应当以书面形式在物业管理区域内公告7日。
　　第二十三条  业主委员会委员资格终止的，应当移交相关资料，做好交接手续。
　　被终止资格的业主委员会委员，拒不做好交接手续的，物业所在地公安机关应当做好协助移交工作。
　　第二十四条  业主委员会不符合规定人数时，应当及时做好增补工作。
　　业主委员会届满时，应及时做好换届选举工作。
　　第四章   指导和监督
　　第二十五条  市住房和城乡建设主管部门负责业主委员会建设相关政策的制订，会同属地街道办事处（乡镇人民政府）做好业主大会和业主委员会建设相关工作；负责业主委员会备案工作；负责督促物业服务企业配合业主委员会正确履行物业服务合同；负责物业管理政策法规的宣传教育活动和对业主委员会的培训工作。
　　第二十六条  街道办事处（乡镇人民政府）负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，规范业委会运作；协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系；指导社区居委会和业委会正确使用物业专项维修资金。
　　第二十七条  社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督业主委员会依法开展业主自治，重点对制定和修改业主大会议事规则、业主管理规约、共有部位经营收益分配，解聘、选聘物业服务企业，使用专项维修资金等有关事务应依法提出建议和意见，指导业主委员会按议事规则建立工作例会制度；主动参与日常小区矛盾纠纷的调解工作，建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业联席会议机制；做好对业主委员会考评的初评工作；在规定情形下代替业主委员会行使业主委员会职责。
　　第二十八条  各相关职能部门应积极支持业主委员会工作，及时查处违法违规行为。
　　第二十九条  本规则自发布之日起实施。
　

抄送：市委各部门，市人大常委会、市政协办公室，市人武部，市法院，市检察院。

余姚市人民政府办公室                                  　2015年3月3日印发