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【案例分析】业主使用露天停车场应该缴费吗？
发布时间：2016-09-13 11:41:52 查看：1755次
问：我们小区内有地下停车位280个车位，地面规划时就划好的车位有50个，其余全是绿化和道路，但是到目前为止小区现有汽车530辆，而且数量还在不断增加。经与业委会协调，物业公司对小区部分绿化进行了改造，新增了20个停车位，同时物业还在小区道路上划出了一些停车位，以缓解小区停车困难。
物业的上述做法我表示理解，但将这些车位用于出租，向业主收取费用，是否合理？
答：业主使用停车位应该交费，此项收费名义是停车费实际却是公共道路占用费。
1、小区绿化和道路的归属问题。根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，小区道路和绿化属全体业主共有，任何单个业主都不能擅自占用。
2、物业能否改造绿化，划分停车位。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十条规定，业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的，业主委员会可以申请公安部门协助划定小区内地面停车位和行车路线，公安部门应当予以配合。所以，物业公司只有在小区业委会的授权下，才能对小区绿化实施改造，划定停车位。
3、既然小区露天场地归全体业主所有，那为什么停车还要收费呢？收取停车费是否合理。从公平原则角度来看，一个住宅小区的业主未必都有车辆，如果有车的业主可以免费停车，就会影响到没车的业主权益，对没车的业主就不公平，所以占道停车就要交纳一定的公共场地占用费。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十一条规定，占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的，物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格主管部门会同物业主管部门制定的标准收取停车费。
4、收取的停车费用归谁所有。收取的停车费用归全体业主所有。这笔钱的用途，应当遵循取之于民、用之于民的原则。按《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十一条规定，物业服务企业应当将停车费单独列帐，独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定，将停车费用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。业主委员会应当对停车费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
温馨提示：物业公司应制定和完善本小区车辆管理方案，明确车辆管理职责，报小区业主大会通过后，在业主委员会监督下执行。
小区的业主委员会可以根据小区的实际情况，根据小区管理和安全需要，将小区道路划出部分改作车位，但这个决定应当通过业主大会来确定，业主委员会作为执行机构，必须按照大多数业主的意愿、业主大会的决定行事。
小区实行停车收费后，收取的费用如何使用也应通过业主大会决定，费用使用须做到透明化，物业公司无权作出最终处理。
物业的上述做法我表示理解，但将这些车位用于出租，向业主收取费用，是否合理？
答：业主使用停车位应该交费，此项收费名义是停车费实际却是公共道路占用费。
1、小区绿化和道路的归属问题。根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，小区道路和绿化属全体业主共有，任何单个业主都不能擅自占用。
2、物业能否改造绿化，划分停车位。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十条规定，业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的，业主委员会可以申请公安部门协助划定小区内地面停车位和行车路线，公安部门应当予以配合。所以，物业公司只有在小区业委会的授权下，才能对小区绿化实施改造，划定停车位。
3、既然小区露天场地归全体业主所有，那为什么停车还要收费呢？收取停车费是否合理。从公平原则角度来看，一个住宅小区的业主未必都有车辆，如果有车的业主可以免费停车，就会影响到没车的业主权益，对没车的业主就不公平，所以占道停车就要交纳一定的公共场地占用费。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十一条规定，占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的，物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格主管部门会同物业主管部门制定的标准收取停车费。
4、收取的停车费用归谁所有。收取的停车费用归全体业主所有。这笔钱的用途，应当遵循取之于民、用之于民的原则。按《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十一条规定，物业服务企业应当将停车费单独列帐，独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定，将停车费用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。业主委员会应当对停车费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
温馨提示：物业公司应制定和完善本小区车辆管理方案，明确车辆管理职责，报小区业主大会通过后，在业主委员会监督下执行。
小区的业主委员会可以根据小区的实际情况，根据小区管理和安全需要，将小区道路划出部分改作车位，但这个决定应当通过业主大会来确定，业主委员会作为执行机构，必须按照大多数业主的意愿、业主大会的决定行事。
小区实行停车收费后，收取的费用如何使用也应通过业主大会决定，费用使用须做到透明化，物业公司无权作出最终处理。
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