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业主可以改变物业使用性质么？
发布时间：2016-06-16 15:12:56 查看：1848次
案例：余姚一小区，住宅的底层是车库，有业主对车库进行改造，加装卫生间后对外出租。为此，小区物业、业委会曾多次上门劝说，但业主认为：车库是自己花钱买的，自己有权对车库进行改装。也有业主表示：自己暂时没有车，车库空着也是浪费，不如先出租，等有车子了，再改回来。业主是否有权利改变物业使用性质？遇到这类情况，有没有相应的处罚措施？
解答：
1、业主擅自改变物业使用性质是否违法。《浙江省物业管理条例》第四十一条规定：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质;确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。同时，《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十七条第一款“物业管理区域禁止下列行为”中的第一项规定：违法改变物业的使用用途。业主擅自改变车库等物业的使用性质，属于违法行为。
2、违法改变物业使用性质行为的处罚措施。《宁波市城乡规划条例》第五十七条规定：房屋使用人擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途的，由城乡规划主管部门责令限期改正，没收违法所得，对个人处二千元以上二万元以下的罚款，对单位处一万元以上十万元以下的罚款。遇到这类情况，应及时向相关行政主管部门反映。
点评：
1、在实际的物业管理中，确实存在业主或物业使用人擅自改变房屋使用性质，将车库、架空层等改为出租屋，这样的行为存在很多具体问题：
（1）由于原房屋设计功能不能满足改变房屋使用性质后的要求，业主对房屋进行改造的过程会导致对原本设施设备的损坏。例如车库业主擅自加装卫生间时，由于原先没有专门的上下水管道，导致污水管安装混乱，有的甚至直接接入小区的雨水井，易造成管道堵塞，污水未经处理直接流入河道，更会造成环境污染。此外，一些老小区车库可能没有配备电源，有业主私拉电线，存在许多隐患。
（2）车库挪作他用，使得小区原先数量有限的停车位更加紧张，致使“停车难”问题更加突出。有些有车业主将车库改成出租房、店面，而自己的车辆则泊于小区路边、绿化带内或消防通道上，无序停车扰乱了小区秩序，损坏了绿地，造成小区交通堵塞。
（3）严重影响周边业主或者物业使用人的正常生活，甚至带来严重的安全隐患。出租户在车库门口烧饭、油烟乱排，晾晒衣服，堆放生活垃圾，对环境卫生造成一定的破坏，更易引发邻里纠纷，破坏小区和谐；而且车库出租，使得人员流动情况复杂，为小区治安管理带来一定的困难。
根据《余姚市人民政府印发关于开展城市管理相对集中行政处罚权工作实施办法的通知》（余政发〔2009〕116号）中“城乡规划管理方面划转的行政处罚权及适用的法律依据”内容，对“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的”的违法行为应由市城市管理行政执法部门实施行政处罚。
解答：
1、业主擅自改变物业使用性质是否违法。《浙江省物业管理条例》第四十一条规定：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质;确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。同时，《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十七条第一款“物业管理区域禁止下列行为”中的第一项规定：违法改变物业的使用用途。业主擅自改变车库等物业的使用性质，属于违法行为。
2、违法改变物业使用性质行为的处罚措施。《宁波市城乡规划条例》第五十七条规定：房屋使用人擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途的，由城乡规划主管部门责令限期改正，没收违法所得，对个人处二千元以上二万元以下的罚款，对单位处一万元以上十万元以下的罚款。遇到这类情况，应及时向相关行政主管部门反映。
点评：
1、在实际的物业管理中，确实存在业主或物业使用人擅自改变房屋使用性质，将车库、架空层等改为出租屋，这样的行为存在很多具体问题：
（1）由于原房屋设计功能不能满足改变房屋使用性质后的要求，业主对房屋进行改造的过程会导致对原本设施设备的损坏。例如车库业主擅自加装卫生间时，由于原先没有专门的上下水管道，导致污水管安装混乱，有的甚至直接接入小区的雨水井，易造成管道堵塞，污水未经处理直接流入河道，更会造成环境污染。此外，一些老小区车库可能没有配备电源，有业主私拉电线，存在许多隐患。
（2）车库挪作他用，使得小区原先数量有限的停车位更加紧张，致使“停车难”问题更加突出。有些有车业主将车库改成出租房、店面，而自己的车辆则泊于小区路边、绿化带内或消防通道上，无序停车扰乱了小区秩序，损坏了绿地，造成小区交通堵塞。
（3）严重影响周边业主或者物业使用人的正常生活，甚至带来严重的安全隐患。出租户在车库门口烧饭、油烟乱排，晾晒衣服，堆放生活垃圾，对环境卫生造成一定的破坏，更易引发邻里纠纷，破坏小区和谐；而且车库出租，使得人员流动情况复杂，为小区治安管理带来一定的困难。
2、车库出租现象由来已久，实际情况相当复杂，要想合理解决，还应该推动城管、规划、房管、公安、工商、环保等多部门联合执法，多措并举，集中整治。
《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十七条第二款规定：物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十七条第三款规定：业主、业主委员会对于本条第一款的行为，有权依照法律、法规和管理规约的规定要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。
根据《余姚市人民政府印发关于开展城市管理相对集中行政处罚权工作实施办法的通知》（余政发〔2009〕116号）中“城乡规划管理方面划转的行政处罚权及适用的法律依据”内容，对“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的”的违法行为应由市城市管理行政执法部门实施行政处罚。根据《余姚市人民政府印发关于开展城市管理相对集中行政处罚权工作实施办法的通知》（余政发〔2009〕116号）中“城乡规划管理方面划转的行政处罚权及适用的法律依据”内容，对“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的”的违法行为应由市城市管理行政执法部门实施行政处罚。