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【案例】小区物业服务企业要退管，有什么规定
发布时间：2016-09-13 15:43:29 查看：1981次
问: 我是余姚某小区的业委会主任，前几天，小区物业项目经理告诉我，这几年来，小区物业服务收费标准一直没有提高，但服务成本逐年增加，企业一直处在入不敷出的状态，合同期满后物业服务企业要退出小区管理。
如果物业退管，就意味着小区陷入无人管理的状态，大大影响业主正常的生活。如果一时找不到新的物业公司接管的话，小区很可能会彻底瘫痪。我想问下，物业服务企业能否单方面提出退管要求？退管的流程是怎么样的？如果还没有找到新的物业服务企业或者没有物业公司愿意接管，小区由谁管？
答：1、物业服务企业退管的规定。《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》第九条规定，有下列行为的，当事人一方不得提出物业项目服务退出管理事宜 ：
（一）物业尚未交付或投入使用的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理 ；
（二）前期物业服务合同期内，建设单位不得以返还或部分返还前期物业服务费为条件，要求物业服务企业退出物业项目服务管理；
（三）同一地块分期开发建设的项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理；
（四）物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主表决通过，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务管理 。
2、物业服务企业退管的流程。《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》第十一条规定，物业服务合同期限内，物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，适用以下程序：
（一）物业服务企业应于拟解除合同3个月前，将退出原因、时间书面告知业主委员会，同时书面报告辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会。
（二）对物业服务企业提出提前解除合同的，业主委员会收到书面报告后5日内，应将物业服务企业退出的相关事项在物业管理区域内公告征求业主意见，公告时间不少于15日。公告期满持异议的业主未超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的，业主委员会应及时与物业服务企业进行协商，依法签订退管协议。退管协议应当就物业服务交接时间、内容、查验、交接前后的责任等事项进行明确。
退管协议应在物业管理区域内公告7天，同时抄报辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会备案。
（三）业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内，在辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会的指导下开展选聘新的物业服务企业。
（四）物业服务企业提前解除合同的，公告期满持异议的业主超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的，或双方未能达成退管协议的，按照本办法第二十一条有关规定执行。
3、新旧物业服务企业交接规定。根据《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》第二十一条规定：物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，在物业服务合同终止前15日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门应当与物业服务企业沟通，为平稳过渡增加3个月时间的缓冲期。同时辖区人民政府物业管理协调领导小组应在7个工作日内，组织辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、规划、城管、劳动、价格、社区居民委员会及业主委员会等相关部门召开联席会议，按照市政府《关于当前形势下推行老小区保安保洁企业化运作的通知》（甬政发〔2009〕49号）的规定，推行保安保洁企业化运作的管理模式进行管理，有条件的也可实行准物业管理、社区平安管理或小区业主自治管理。
温馨提示：
1、小区退管过程中，应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行，物业服务企业、业主大会和业委会以及相关部门都应当以小区的和谐稳定为根本，履行各自的义务，力争做到有序衔接，杜绝管理真空现象的发生，降低退管对小区业主正常生活秩序可能造成的影响。
2、物业服务，应当实行“优质优价，质价相符”的物业服务标准和收费标准，真正使业主感受到物业服务带来的便利，同时，也确保物业服务企业的正常运行，推动整个物业行业健康、有序的发展，实现良性循环。
如果物业退管，就意味着小区陷入无人管理的状态，大大影响业主正常的生活。如果一时找不到新的物业公司接管的话，小区很可能会彻底瘫痪。我想问下，物业服务企业能否单方面提出退管要求？退管的流程是怎么样的？如果还没有找到新的物业服务企业或者没有物业公司愿意接管，小区由谁管？
答：1、物业服务企业退管的规定。《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》第九条规定，有下列行为的，当事人一方不得提出物业项目服务退出管理事宜 ：
（一）物业尚未交付或投入使用的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理 ；
（二）前期物业服务合同期内，建设单位不得以返还或部分返还前期物业服务费为条件，要求物业服务企业退出物业项目服务管理；
（三）同一地块分期开发建设的项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理；
（四）物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主表决通过，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务管理 。
2、物业服务企业退管的流程。《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》第十一条规定，物业服务合同期限内，物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，适用以下程序：
（一）物业服务企业应于拟解除合同3个月前，将退出原因、时间书面告知业主委员会，同时书面报告辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会。
（二）对物业服务企业提出提前解除合同的，业主委员会收到书面报告后5日内，应将物业服务企业退出的相关事项在物业管理区域内公告征求业主意见，公告时间不少于15日。公告期满持异议的业主未超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的，业主委员会应及时与物业服务企业进行协商，依法签订退管协议。退管协议应当就物业服务交接时间、内容、查验、交接前后的责任等事项进行明确。
退管协议应在物业管理区域内公告7天，同时抄报辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会备案。
（三）业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内，在辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会的指导下开展选聘新的物业服务企业。
（四）物业服务企业提前解除合同的，公告期满持异议的业主超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的，或双方未能达成退管协议的，按照本办法第二十一条有关规定执行。
3、新旧物业服务企业交接规定。根据《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》第二十一条规定：物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，在物业服务合同终止前15日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门应当与物业服务企业沟通，为平稳过渡增加3个月时间的缓冲期。同时辖区人民政府物业管理协调领导小组应在7个工作日内，组织辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、规划、城管、劳动、价格、社区居民委员会及业主委员会等相关部门召开联席会议，按照市政府《关于当前形势下推行老小区保安保洁企业化运作的通知》（甬政发〔2009〕49号）的规定，推行保安保洁企业化运作的管理模式进行管理，有条件的也可实行准物业管理、社区平安管理或小区业主自治管理。
温馨提示：
1、小区退管过程中，应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行，物业服务企业、业主大会和业委会以及相关部门都应当以小区的和谐稳定为根本，履行各自的义务，力争做到有序衔接，杜绝管理真空现象的发生，降低退管对小区业主正常生活秩序可能造成的影响。
2、物业服务，应当实行“优质优价，质价相符”的物业服务标准和收费标准，真正使业主感受到物业服务带来的便利，同时，也确保物业服务企业的正常运行，推动整个物业行业健康、有序的发展，实现良性循环。