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【案例】召开业主大会的程序
发布时间：2016-09-13 15:47:16 查看：1964次
案例: 余姚一住宅小区要召开新一届业主大会。小区业主大会议事规则明确规定：该小区采取书面征求意见形式召开业主大会，征求（表决）意见单由工作人员逐户送达并签字。但签字确认期间，业主张先生正在外出差,等他出差回家后，得知小区业主大会已经结束。据张先生了解，小区有些业主和他一样，因各种原因未在规定时间内投票，甚至有些业主还未入住小区，这样召开业主大会，是否符合法律程序？业主大会可以作出什么决定？作出的决定，是否对未参与业主大会的业主有约束力？
解答：1、业主大会的规定。根据《物业管理条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会；业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十二条第一、二款规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；业主可以委托代理人参加业主大会会议。
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
《物业管理条例》第十二条第三款规定：业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
3、业主大会作出决定的约束力。《物业管理条例》第十二条第四、五款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
综上，案例中采取书面征求意见形式召开业主大会，符合《物业管理条例》有关规定，通过后的业主大会有关决定，对小区内的所有业主均由约束力。
温馨提醒：
1、目前我市小区存在一些实际入住率不高或者业主参与意识不强的小区，导致业主大会参加的人数较少，无法体现广大业主的意志，达不到召开业主大会会议的效果。这种情况下，通过引导业主大会议事规则或管理规约自行作出约定的方式，在尊重业主自主权利的前提下解决了实际问题，也是一种值得推广的方式。
2、为保障业主大会的决定真正代表全体业主的整体利益，便于业主大会程序的可操作性，可以在小区制定出台业主大会议事规则或管理规约时明确，未参与表决的业主，其投票权数如何计算,是计入已表决的多数票，还是作为弃权票。根据《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》第四十四条第二款规定：逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定；但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的1/2以上。
3、业主大会作出的决定代表和维护着全体业主的共同利益，是业主们共同管理小区公共事务的一个平台。作为业主而言，主动参与业主大会，积极投身业主委员会选举，共同探讨小区的建设管理，对小区公共事务共同作出决定，能够更有效维护业主的合法权益，监督物业管理工作，推进小区的和谐建设。
解答：1、业主大会的规定。根据《物业管理条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会；业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十二条第一、二款规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；业主可以委托代理人参加业主大会会议。
2、业主大会作出决定的规定。根据《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
《物业管理条例》第十二条第三款规定：业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
3、业主大会作出决定的约束力。《物业管理条例》第十二条第四、五款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
综上，案例中采取书面征求意见形式召开业主大会，符合《物业管理条例》有关规定，通过后的业主大会有关决定，对小区内的所有业主均由约束力。
温馨提醒：
1、目前我市小区存在一些实际入住率不高或者业主参与意识不强的小区，导致业主大会参加的人数较少，无法体现广大业主的意志，达不到召开业主大会会议的效果。这种情况下，通过引导业主大会议事规则或管理规约自行作出约定的方式，在尊重业主自主权利的前提下解决了实际问题，也是一种值得推广的方式。
2、为保障业主大会的决定真正代表全体业主的整体利益，便于业主大会程序的可操作性，可以在小区制定出台业主大会议事规则或管理规约时明确，未参与表决的业主，其投票权数如何计算,是计入已表决的多数票，还是作为弃权票。根据《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》第四十四条第二款规定：逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定；但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的1/2以上。
3、业主大会作出的决定代表和维护着全体业主的共同利益，是业主们共同管理小区公共事务的一个平台。作为业主而言，主动参与业主大会，积极投身业主委员会选举，共同探讨小区的建设管理，对小区公共事务共同作出决定，能够更有效维护业主的合法权益，监督物业管理工作，推进小区的和谐建设。
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