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“空关房”是否要交纳物业费？
发布时间：2016-07-20 10:25:49 查看：1901次
案例：2011年1月，林先生在余姚一楼盘购买了一套房子。2012年8月初，楼盘竣工，开发商多次通知林先生办理交付手续，但林先生觉得，新楼盘周边的配套都还不完善，因此没有及时办理交房手续。今年8月，林先生去办理交付手续。物业工作人员告诉他：要缴纳拖欠2年的物业费，并预交1年的物业费。林先生觉得不解：物业费是从什么时候开始算的？如果交纳，是不是应由开发商来交？既然没有入住，可不可以不交物业费呢？
解答：1、物业服务费的交纳时间。《宁波市物业服务收费管理实施办法》第十条规定：物业服务收费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的房屋，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋，物业服务费用由开发建设单位规定标准全额交纳。《余姚市发展和改革局、余姚市建设局关于公布余姚市普通住宅小区前期物业综合服务等级收费标准的通知》文件中对“交付”的概念进行了进一步明确：对新建房屋，开发建设单位已具备交付条件，并通知购房者办理房产交付手续，但因购房者原因未及时办理交付手续领取钥匙的，其物业服务费由购房者承担，计费起始时间为通知购房者应办理房产交付手续时间的次月起计算。
综上所述，物业服务费是自物业“交付”的次月起计收。
2、物业服务费的交纳周期。《宁波市物业服务收费管理实施办法》第二十条规定：物业管理综合服务费按月计收，其预收期限一般不得超过12个月。如业主与物业管理企业另有约定的，从其约定。
3、“空关房”的物业服务费交纳规定。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。《余姚市人民政府办公室关于贯彻落实<宁波市住宅小区物业管理条例>的实施意见》规定：业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80％比例交纳。
点评：1、物业交付后长期空置的情况并不少见, 实践中,业主出于投资、养老、度假等目的购房，并不一定会及时入住。余姚有些小区，入住率甚至不足30%，业主以未入住为由拒交物业费，认识上存在一定的偏颇：
（1）物业企业所提供的服务其实是公共性服务，如物业公共部位、公共设备设施管理维护、门卫、小区公共秩序维护、环境卫生、绿化管理养护等，这种公共服务不会因为某一个人或者几个人长期不住就有所减少。因此，虽然没有入住，业主其实也间接享受到了物业服务，应该按时交纳物业费。
（2）物业服务表面看就是做好小区的服务及管理工作，实际上，物业服务做得好的小区，对业主房屋的保值、升值起着重要作用。不缴纳物业服务费的空关房业主却同样享受着物业服务带来的增值，对其他交纳物业服务费的业主来说，并不公平。
（3）作为物业服务企业，不能因为入住率低，物业服务费收取率低，就简单采取减少保洁次数或者减少秩序维护人员等手段，降低小区的物业服务标准，这只会造成恶性循环，不利于小区的长远发展。企业应当从提高自身服务水平出发，增强服务意识，严格按照合同的约定提供服务。
2、针对“空关房”的特殊性，目前各地出台的标准不尽相同：江苏省对“空关房”物业费打折进行了明确限制，要求不低于合同约定标准的百分之七十；湖南省要求“空关房”按照90%交纳物业服务费。海南、四川等省已经取消了原有的打折做法，要求“空关房”也要足额交纳物业费。浙江省内，杭州市新规出台，“空关房”要足额交纳物业费，宁波市则规定“空关房”物业费可从第二年开始享受八折优惠等。
3、物业企业的服务宗旨是通过正规、扎实、有效的物业服务行为，为小区广大业主营造一个整洁有序、安全舒适的居住环境，而这一点也正是小区业主的共同期待。因此，物业公司和各位业主的目标其实是一致的。在这一基础上，提升物业品质，提高物业服务水平，促进物业收费实现良性循环，才能创造业主与物业企业的共赢局面，构建文明和谐的小区环境。
解答：1、物业服务费的交纳时间。《宁波市物业服务收费管理实施办法》第十条规定：物业服务收费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的房屋，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋，物业服务费用由开发建设单位规定标准全额交纳。《余姚市发展和改革局、余姚市建设局关于公布余姚市普通住宅小区前期物业综合服务等级收费标准的通知》文件中对“交付”的概念进行了进一步明确：对新建房屋，开发建设单位已具备交付条件，并通知购房者办理房产交付手续，但因购房者原因未及时办理交付手续领取钥匙的，其物业服务费由购房者承担，计费起始时间为通知购房者应办理房产交付手续时间的次月起计算。
综上所述，物业服务费是自物业“交付”的次月起计收。
2、物业服务费的交纳周期。《宁波市物业服务收费管理实施办法》第二十条规定：物业管理综合服务费按月计收，其预收期限一般不得超过12个月。如业主与物业管理企业另有约定的，从其约定。
3、“空关房”的物业服务费交纳规定。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。《余姚市人民政府办公室关于贯彻落实<宁波市住宅小区物业管理条例>的实施意见》规定：业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80％比例交纳。
点评：1、物业交付后长期空置的情况并不少见, 实践中,业主出于投资、养老、度假等目的购房，并不一定会及时入住。余姚有些小区，入住率甚至不足30%，业主以未入住为由拒交物业费，认识上存在一定的偏颇：
（1）物业企业所提供的服务其实是公共性服务，如物业公共部位、公共设备设施管理维护、门卫、小区公共秩序维护、环境卫生、绿化管理养护等，这种公共服务不会因为某一个人或者几个人长期不住就有所减少。因此，虽然没有入住，业主其实也间接享受到了物业服务，应该按时交纳物业费。
（2）物业服务表面看就是做好小区的服务及管理工作，实际上，物业服务做得好的小区，对业主房屋的保值、升值起着重要作用。不缴纳物业服务费的空关房业主却同样享受着物业服务带来的增值，对其他交纳物业服务费的业主来说，并不公平。
（3）作为物业服务企业，不能因为入住率低，物业服务费收取率低，就简单采取减少保洁次数或者减少秩序维护人员等手段，降低小区的物业服务标准，这只会造成恶性循环，不利于小区的长远发展。企业应当从提高自身服务水平出发，增强服务意识，严格按照合同的约定提供服务。
2、针对“空关房”的特殊性，目前各地出台的标准不尽相同：江苏省对“空关房”物业费打折进行了明确限制，要求不低于合同约定标准的百分之七十；湖南省要求“空关房”按照90%交纳物业服务费。海南、四川等省已经取消了原有的打折做法，要求“空关房”也要足额交纳物业费。浙江省内，杭州市新规出台，“空关房”要足额交纳物业费，宁波市则规定“空关房”物业费可从第二年开始享受八折优惠等。
3、物业企业的服务宗旨是通过正规、扎实、有效的物业服务行为，为小区广大业主营造一个整洁有序、安全舒适的居住环境，而这一点也正是小区业主的共同期待。因此，物业公司和各位业主的目标其实是一致的。在这一基础上，提升物业品质，提高物业服务水平，促进物业收费实现良性循环，才能创造业主与物业企业的共赢局面，构建文明和谐的小区环境。
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