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【案例】小区成立业主委员会有何意义？
发布时间：2016-09-13 15:57:49 查看：2584次
案例: 这几天，沈女士所在的小区里要召开首届业主大会选举业主委员会。她看到小区公示栏里有公告，呼吁小区里的业主广泛报名，参与业主委员会选举。沈女士想知道：小区里，业主大会、业主委员会等这些自治组织成立了以后，到底有什么用处？
解析:1、业主大会和业主委员会的定义。根据《物业管理条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第十一条规定：业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行法律、法规和业主大会赋予的职责。
2、成立业主委员会的意义。物业管理区域内召开业主大会，选举产生业主委员会，可以集合个人力量为集体力量，更好的管理自己的物业，主要有以下作用：
（1）选聘、续聘物业服务企业
根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第二十九条第一款规定：业主委员会应当根据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十四条第一款规定：物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业。
在没有成立业主委员会的情况下，当业主与物业服务企业发生纠纷，如对物业服务企业的收费标准、服务质量不满意时，业主采取的方式大多是拒绝交纳物业服务费。而物业服务企业在业主不交纳物业服务费的情况下，不能维持正常的运营，服务质量每况愈下，形成恶性循环，结果损害的还是业主自己的利益。
而在成立业主委员会的情况下，当广大业主认为物业服务企业提供的服务质量到位、价格合理， 那么业主委员会可以根据业主大会的决定，与物业服务企业进行续约。反之，则可以解除与物业服务企业的合同，另外选聘新的物业服务企业。
（2）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第二十九条第三款规定：业主委员会应当及时了解业主对物业管理的意见和建议，并将业主提出的意见和建议及时告知物业服务企业，监督物业服务企业依照物业服务合同的约定履行物业服务职责。
对于物业服务不到位的地方，业主委员会可以向物业服务企业提出意见和建议，要求物业服务企业进行整改，使物业进行相应的完善，这样小区整体的物业管理水平也随之提高。
（3）监督物业服务企业各项经费的支出
根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十一条第三款规定：业主委员会或者十名以上业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当作书面答复和说明；业主委员会也可以委托审计单位进行审计。
业主对物业服务企业收取的费用如何使用往往不得而知，而业委会的监督可以有效保障业主的知情权，规范物业服务企业的行为。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十一条第二款规定：物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业管理各项资金的收支情况；实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
目前，余姚市居民住宅小区的物业费主要以包干制收费方式为主。业主委员会可以将物业收费公示内容写入物业服务合同，要求物业服务企业公布上年度物业管理各项资金的收支情况，特别是要退管的或者上年度有亏损的物业服务企业。
（4）行使业主大会赋予的其他职责
业主委员会还可以根据业主大会的决定，行使对公共部位的共有权利等其他职责，如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
以小区“停车难”问题为例，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十条规定：业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的，业主委员会可以申请公安部门协助划定小区内地面停车位和行车路线，公安部门应当予以配合。
温馨提示:
1、对于一个商品房小区来说，业主花钱买房包含两个部分，按照《物权法》规定，分为专有部分和共有部分，专有部分属于业主个人所有，由自己管理维护；共有部分属于小区内全体业主共同所有，需要大家共同参与管理，建立一种管理机制，这样，就出现了业主大会这一自治组织，为业主们共同决定小区的公共事务提供了一个有效的平台。
2、在观念上，很多业主仍然没有意识到业主委员会的作用，对成立业主委员会的态度也不积极。很多业主联系不上，即使联系上了，有些人以各种理由推脱，参与业主委员会成立的积极性不高。一些房子用来出租或者没有入住的业主则认为，业主委员会和自己没有关系。但实际上，要构建环境优美、关系和谐的小区，离不开小区业主大会和业主委员会。因为单靠个体业主，很难对小区物业服务进行有效的监督，而成立业主委员会，动员业主的积极性和自主性，能够有效解决物业管理工作中的各种问题，协调好业主与业主之间、业主与物业、开发商之间的关系，维护全体业主的合法权益，共同提高小区的物业管理水平。
解析:1、业主大会和业主委员会的定义。根据《物业管理条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第十一条规定：业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行法律、法规和业主大会赋予的职责。
2、成立业主委员会的意义。物业管理区域内召开业主大会，选举产生业主委员会，可以集合个人力量为集体力量，更好的管理自己的物业，主要有以下作用：
（1）选聘、续聘物业服务企业
根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第二十九条第一款规定：业主委员会应当根据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十四条第一款规定：物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业。
在没有成立业主委员会的情况下，当业主与物业服务企业发生纠纷，如对物业服务企业的收费标准、服务质量不满意时，业主采取的方式大多是拒绝交纳物业服务费。而物业服务企业在业主不交纳物业服务费的情况下，不能维持正常的运营，服务质量每况愈下，形成恶性循环，结果损害的还是业主自己的利益。
而在成立业主委员会的情况下，当广大业主认为物业服务企业提供的服务质量到位、价格合理， 那么业主委员会可以根据业主大会的决定，与物业服务企业进行续约。反之，则可以解除与物业服务企业的合同，另外选聘新的物业服务企业。
（2）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第二十九条第三款规定：业主委员会应当及时了解业主对物业管理的意见和建议，并将业主提出的意见和建议及时告知物业服务企业，监督物业服务企业依照物业服务合同的约定履行物业服务职责。
对于物业服务不到位的地方，业主委员会可以向物业服务企业提出意见和建议，要求物业服务企业进行整改，使物业进行相应的完善，这样小区整体的物业管理水平也随之提高。
（3）监督物业服务企业各项经费的支出
根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十一条第三款规定：业主委员会或者十名以上业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当作书面答复和说明；业主委员会也可以委托审计单位进行审计。
业主对物业服务企业收取的费用如何使用往往不得而知，而业委会的监督可以有效保障业主的知情权，规范物业服务企业的行为。根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十一条第二款规定：物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业管理各项资金的收支情况；实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
目前，余姚市居民住宅小区的物业费主要以包干制收费方式为主。业主委员会可以将物业收费公示内容写入物业服务合同，要求物业服务企业公布上年度物业管理各项资金的收支情况，特别是要退管的或者上年度有亏损的物业服务企业。
（4）行使业主大会赋予的其他职责
业主委员会还可以根据业主大会的决定，行使对公共部位的共有权利等其他职责，如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
以小区“停车难”问题为例，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十条规定：业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的，业主委员会可以申请公安部门协助划定小区内地面停车位和行车路线，公安部门应当予以配合。
温馨提示:
1、对于一个商品房小区来说，业主花钱买房包含两个部分，按照《物权法》规定，分为专有部分和共有部分，专有部分属于业主个人所有，由自己管理维护；共有部分属于小区内全体业主共同所有，需要大家共同参与管理，建立一种管理机制，这样，就出现了业主大会这一自治组织，为业主们共同决定小区的公共事务提供了一个有效的平台。
2、在观念上，很多业主仍然没有意识到业主委员会的作用，对成立业主委员会的态度也不积极。很多业主联系不上，即使联系上了，有些人以各种理由推脱，参与业主委员会成立的积极性不高。一些房子用来出租或者没有入住的业主则认为，业主委员会和自己没有关系。但实际上，要构建环境优美、关系和谐的小区，离不开小区业主大会和业主委员会。因为单靠个体业主，很难对小区物业服务进行有效的监督，而成立业主委员会，动员业主的积极性和自主性，能够有效解决物业管理工作中的各种问题，协调好业主与业主之间、业主与物业、开发商之间的关系，维护全体业主的合法权益，共同提高小区的物业管理水平。
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